ダイワ住販

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契約のながれ

1.気に入った家が見つかった!

気に入ったお家が見つかったら、他の人が買おうとする前に買いましょう! 不動産は高額な買い物ですが、実際はご覧になって気に入ったらその場でご決断される方もいらっしゃいます。 ひとつとして同じものはないので、後悔のないようにしたいですね。

2.購入の意思表示

決断したその場ですぐにご契約とは、なかなか難しいものです。 次のステップに移る前に、確実にしておくために、購入の意思表示を正式に行います。 通常は、購入申込書などの書面で行います。

3.売買契約

売買契約の締結となります。 その際に、しっかりと物件の重要事項の説明を受けます。物件の内容を理解したうえで、契約締結となります。 通常はご契約を確固たるものにするため、ご契約締結と同時に手付金を支払います。

4.ローン審査

審査は「事前審査」と「本審査(ローン申込)」と2回行います。事前審査では、売買契約をしていなくともできるので、借入の目安として、お家探しをスムーズにするためにも、購入前に行っておいてもいいでしょう。 審査の過程で必要な書類は、源泉徴収票・身分証明書・健康保険証・住民票・印鑑証明書・住民税決定通知書などになります。

5.ローン契約

ローンを実際に借入する前に、銀行とローンの契約を締結します。 銀行には土日など営業しているローンセンターもありますが、おおかた平日に行います。 そこから銀行がローン実行の準備をする数日をあけて、お引渡しとなります。




6.お引渡し

さあ、いよいよお引渡しです。ここまでに至る期間は、おおよそ1ヵ月です。 物件の残金や諸費用の支払いがあるため、基本的にお借入銀行で行います。その際にお家の鍵が渡されます。 また、司法書士が登記所へ所有権移転等の登記手続きが行われ、晴れてお客様のお家となります。 お引越しは、その日のうちにするかたもいらっしゃいますし、ゆっくりとされるかたもいらっしゃいます。

住宅ローンについて

ほとんどの方が、ローンを組まれますが、住宅ローンを借りるときにはどのように考えていけばいいのでしょうか。
それぞれ何を中心に考えていくかにもよりますが、様々な方面からのアプローチをご紹介します。

頭金はいくら出せるか?

いま貯めている貯金から、何かあった時や当座必要なお金はある程度残しておいた方が安心ですね。
それらを除いた分から、住宅購入費として充てる金額を考えましょう。
また、住宅資金贈与は控除も受けられるため、親御様からの資金援助を受ける方もいらっしゃいます。

今の家賃と比べる

毎月支払っているお家賃は、住宅ローンの返済へのイメージにもつながりやすいです。
「いまよりも負担を減らしたい」「もう少し支払っても大丈夫」などそれらを基本に考えていくのは分かりやすいところです。

〜そもそも賃貸と持家どちらが良いの?〜

よくこのようなご質問をいただきますが、どちらなのでしょうか?
私どもはどちらでもその人にとって良ければ、それで良いのではないかと思います。
当社では欲しくないというお客様に無理にお家を売ることはしていません。では、それぞれのメリットを比較してみましょう。


賃 貸
転勤や建物が古くなったら自由に動けるなど、縛られない良さがあります。管理会社があれば、整備などをやってくれるので、その分ご自身の負担も軽くなります。
持 家
自分の「城」を持てる満足感や、よい設備に囲まれて生活する充実感があります。お家を自由にいじれるので、自分独自のカラーを出すこともできます。 また、代々引き継げる「財産」にもなります。
まとめ
結局はその人の人生のなかで、経済的によしと見るか、お金で買うことのできない充実感のなかで暮らすかなど、価値観によるものだと思います。
ただ、実際にお家をご購入いただいたお客様の嬉しそうな笑顔や、新しい生活を始める昂揚感を見ていると、とても幸せそうです。 お住まいのお宅にお邪魔して、その生活ぶりやお客様のお顔を見ていると、持家のよさも十分にあるのだと感じます。

いくらまで借りられるの?

これは銀行に審査によります。審査ではおもに、年収・勤務先・勤務年数を見ていきます。
年収に対しての考え方は、その時の情勢にもよりますが、例えばある銀行では年収の30%〜40%を月々の支払い上限として、金利は3.5%〜4.0%と想定し、どのくらいまで借り入れができるかを計算します。このときの金利は実際の金利と異なりますが、銀行は金利が上昇しても支払いができるように考えているのでしょう。

年収400万円の場合の例
支払上限:年収の40%の場合=160万円
想定金利:4%の場合=月々の支払額 70,843円
借入期間からの借入可能額:70,843円×35年(420日)=約3,000万円

これで年収による金額がある程度見えてきますが、合わせて勤務先・勤続年数も同時に審査された結果、借入上限額がでてきます。
ただ、借入上限額とはいえ、その金額の支払いは実際にどうかなど、家計の状況と相談していく必要はあるでしょう。

検討している家の価格とその費用

借入額がなんとなくわかってきたら、実際のお家の価格と合わせて資金計画を立てていきましょう。
計算方法は目的によっても違ってはきます。

@このお家を買うと、いくら借りる必要がある?
売買価格+諸費用−頭金=借入額

A借入可能額を基準に考えると、いくらの物件がいいか?
頭金+借入可能額−諸費用=物件購入価格

B諸費用
不動産を購入するに当たっては、様々な費用が掛かります。
例えば登記費用・ローン保証料などのことですが、おおよそ物件価格の5%〜7%程度になります。

金利の種類

@変動金利
市中の金利動向に応じて金利が変動していくタイプで、固定金利に比べて低い金利水準です。
実質年2回、金利見直しがありますが、動向は読めないため、保護するルールを設けています。
金利が変動すれば返済額も変わるはずですが、実際には5年間は返済額が変わらない「5年ルール」や返済額が大幅に上がってしまい、返済が困難にならないように、前返済額の125%以上上げない「125%ルール」などがあります。

A固定金利選択型
当初一定の特約期間の金利が固定されるタイプです。特約期間は主に3年、5年、10年などがあり、適用金利は特約期間によって異なります。
特約期間終了後は、何もしなければ通常は変動金利となります。もしくは、再度そのときの固定金利などから選択することもできます。

B固定金利
借入期間中、金利が変わらないタイプです。当初金利が完済まで変わらない「全期間固定金利型(超長期固定金利型)」と段階的に金利が変わる「段階金利型」があります。たとえば、フラット35は「全期間固定金利型」で、フラット35Sは「段階金利型」となります。

上記の@〜Bのなかから、お好きな金利を選ぶようになります。これはまた難しい問題かもしれません。
しかし、どの金利が正解というものではありません。お客様それぞれの将来のプランや家計の状況などに合わせて、様々なシミュレーションをしながら考えていくのが良いでしょう。

銀行によっては変動+固定のミックスプランというのもあるので、どの金利も捨てがたいと思われるかたには、お勧めです。